Голопристанський місцевий центр з надання безоплатної вторинної правової допомоги інформує про підстави розірвання договорів оренди землі
Голопристанський місцевий центр з надання безоплатної вторинної правової допомоги інформує про підстави розірвання договорів оренди землі
Більшість земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на продаж яких триває мораторій, передані їх власниками в оренду сільськогосподарським підприємствам або фермерським господарствам.
Останніми роками в судах виникає все більше спорів з приводу розірвання таких договорів оренди землі. Можна виділити декілька причин чому власники земельних ділянок хочуть розірвати такі договори. До них слід віднести наступні :
- власник земельних ділянок дійсно вирішив обробляти її самостійно,
- сусіднє агропідприємство платить більшу оренду плату, а власники бажають передати землю їм в оренду.
13.11.2019 року Верховна Рада у першому читанні проголосувала за основу проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення, яким передбачено зняття мораторію на продаж земель товарного сільськогосподарського виробництва.
Можливо, зі зняттям мораторію на продаж земель товарного сільськогосподарського виробництва, стане більше спорів із розірвання договорів оренди землі чи визнання їх недійсними у судах. Це може дійсно може статися, оскільки власники земельних ділянок можуть виявити бажання продати свої земельні ділянки, або ж спробують торгуватися за суттєве підняття орендної плати.
СИСТЕМАТИЧНА НЕСПЛАТА ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ
За змістом ст. 21 ЗУ «Про оренду землі» розмір та умови орендної плати, що зазначені в договорі оренди, не можуть суперечити чинному на час укладення договору оренди законодавству.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельного кодексу (ЗК) України та іншими законами України.
У пункті «д» частини першої ст. 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Аналіз указаних норм дає підстави для висновку, що спірні правовідносини передбачають систематичну несплату орендної плати як підставу для розірвання договору оренди.
ОРЕНДОДАВЕЦЬ НЕ ПІДПИСУВАВ ДОГОВІР
Правочин вважається таким, що вчинено в письмовій формі, якщо він підписаний його сторонами (частина друга ст. 207 ЦК України).
Факт відсутності волевиявлення (орендодавця) на укладення оспорюваного договору оренди землі підтверджується висновком судової почеркознавчої експертизи.
Установивши під час розгляду справи факт відсутності волевиявлення (орендодавця) на укладення спірного договору оренди землі на умовах, що в ньому викладені, суди, як правило, доходять обґрунтованого висновку про задоволення позову та визнання такого договору недійсним на підставі ст. 203, 215 ЦК України та застосування наслідків його недійсності.
ПОРУШЕННЯ ЗАКОНОДАВЧО ЗАПРОВАДЖЕНОГО ПОРЯДКУ СІВОЗМІН СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ КУЛЬТУР МОЖЕ БУТИ ПІДСТАВОЮ ДЛЯ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ.
Постанова від 14.02.2018 року - справа № 541/555/16-ц провадження № 61-2386 св 18 Верховного Суду у складі колегії Першої судової палати Касаційного цивільного суду. Судове рішення мотивовано тим, що відповідач не дотримується порядку сівозміни на земельних ділянках, які передані йому у користування, що призвело до погіршення показнику родючості ґрунту та є підставою для припинення договорів оренди шляхом їх дострокового розірвання.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду з цими рішеннями погодився, виходячи з наступного. Відповідно до статті 33-1 Закону України «Про охорону земель», яка була чинною з 4 червня 2009 року по 12 лютого 2015 року, нормативи оптимального співвідношення культур у сівозмінах у різних природно-сільськогосподарських регіонах встановлюються для досягнення високих і стабільних урожаїв та запобігання виснаженню і втраті родючості ґрунтів внаслідок ґрунтовтоми.
Постановою Кабінету Міністрів України від 11 лютого 2010 року № 164 затверджено Нормативи оптимального співвідношення культур у сівозмінах в різних природно-сільськогосподарських регіонах. З примітки до вказаних вище Нормативів видно, що допустимі норми періодичності вирощування культури на одному і тому самому полі становлять: для кукурудзи в сівозміні або на тимчасово виведеному із сівозміни полі – протягом двох-трьох років поспіль; для соняшника – не менше, ніж через сім років; для лікарських рослин (залежно від біологічних властивостей) – один – десять років. Між тим, матеріалами справи встановлено порушення відповідачем порядку сівозмін сільськогосподарських культур та порядок їх чергування у часі і просторі. При цьому законодавче запровадження застосування сівозмін не є обмеження земельних прав, а є проявом загальних правил охорони і використання земель, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на виконання конституційної вимоги щодо надання особливої охорони землі як основного національного багатства.
ЧАСТКОВЕ НЕВИКОНАННЯ УМОВ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ Є ПІДСТАВОЮ ДЛЯ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ
Підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
У порушення умов договору, орендарем здійснювалася орендна плата лише у грошовій формі та з простроченням такої виплати, а орендна плата у частині оранки та/або культивації присадибної ділянки позивача й поставки 1 тони соломи до садиби не здійснювалася, що свідчить про систематичну несплату у цій частині орендної плати, визначеної договором.
Неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов’язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість.
(Постанова від 06 березня 2019 року справа №183/262/17 Об’єднаної палати КЦС ВС)
РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ У ЗВ’ЯЗКУ З ПЕРЕХОДОМ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ ДО ІНШОЇ ОСОБИ.
У наданому позивачем примірнику договору оренди землі, у пункті 35 зазначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичною особи-орендаря є (не є) підставою для зміни умов або розірвання договору (непотрібне закреслити). При цьому в словосполученні «є (не є)» непотрібне не закреслено.
Оцінюючи зміст пункту 35 договору оренди, примірник якого було надано, як позивачем та і відповідачем, судами зроблено правильний висновок про те, що вказаний пункт не містить однозначного погодження сторонами такої підстави розірвання договору оренди землі, як перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи, а тому враховуючи положення статті 32 ЗУ «Про оренду землі», суди дійшли обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог з підстав, заявлених позивачем.
Доводи позивача про те, що текст, зазначений у дужках в пункті 35 договору оренди, а саме (не є), має другорядне значення, а тому не має нести юридичних наслідків, визнано безпідставними. (Постанова КЦС ВС від 27.03. 2019 № 190/949/17 (61-26787св18)
ВІДСУТНТЬ ПОВНОВАЖЕНЬ НА ВЧИНЕННЯ ПРАВОЧИНУ
Ч. 1 ст. 37 ЦК України передбачено, що представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Згідно з частиною третьої цієї ж статті представництво виникає на підставі договору, закону, акту органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Як було встановлено судом у проаналізованій справі, договір оренди землі від 31 березня 2008 року було підписано від імені власника земельної ділянки її донькою, яка на момент підписання цього договору не мала на це відповідних повноважень, наданих їй у встановленому законом порядку.
Ст. 241 ЦК України встановлено, що правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов`язки з моменту вчинення цього правочину.
Отже, ст. 241 ЦК України презюмує наявність у представника певного обсягу повноважень, належним чином та у встановленому порядку наданих йому особою, яку він представляє, а також встановлює випадки й умови набуття чинності правочином, вчиненим від імені довірителя його представником, коли останній перевищив обсяг наданих йому повноважень.
За таких обставин ця норма ЦК України не може бути застосована до правовідносин, коли правочин укладений від імені особи іншою особою, яка взагалі не була уповноважена на таке представництво і не мала жодних повноважень діяти від імені свого довірителя, а отже, не могла їх і перевищити.
Відповідно до ч. 4 ст. 207 ЦК України, якщо фізична особа у зв`язку з хворобою або фізичною вадою не може підписатися власноручно, за її дорученням текст правочину у її присутності підписує інша особа. Підпис іншої особи на тексті правочину, щодо якого не вимагається нотаріального посвідчення, може бути засвідчений відповідною посадовою особою за місцем роботи, навчання, проживання або лікування особи, яка його вчиняє.
Враховуючи викладене, колегія суддів погодилася з висновком апеляційного суду про те, що донька, підписуючи договір оренди землі від імені матері, не мала на те жодних повноважень, підпис не засвідчений відповідною посадовою особою за місцем роботи, навчання, проживання або лікування особи, яка його вчиняє, а тому такий договір є недійсним, а земельна ділянка на підставі положень ст. 216 ЦК України підлягає поверненню позивачу. (Постанова КЦС ВС від 01.08.2019 № 310/46/16-ц)
Отже, враховуючи те, що зміни у земельному законодавстві є доволі динамічними, судова практика із земельних питань також не відстає. Тому, є велика вірогідність, що наступні найближчі роки будемо спостерігати за новими позиціями Верховного Суду із цих питань.
Додатково нагадаємо, що: звернувшись до Голопристанського місцевого центру з надання БВПД громадяни мають можливість отримати правові консультації з будь-яких питань, допомогу в складанні документів процесуального характеру та скористатись послугами адвоката абсолютно безкоштовно. Роботу адвоката оплачує держава. Запрошуємо за адресою: м. Гола Пристань пров. Курортний, 7, тел. (05539) 2-10-91, 2-10-96, а також за допомогою Skype-зв’язку : holaprystan.kherson
Голопристанський місцевий центр з надання
безоплатної вторинної правової допомоги
